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律师解读对被执行人一套房如何执行

作者:卢海国 澳门永利合伙律师


  被执行人只有唯一住房外无其他财产可供执行案件,往往是执行法院难以处理,而申请人关注度比较高的案件。首先,我们对一套房执行的相关规定梳理和正确理解。

2005年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。

第七条 对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以执行。

这些规定,为被执行人唯一住房的执行提供了法律依据,但没有规定具体情形和操作模式,而执行法院往往是“查封后待处理”,经常出现久拖不执情况,损害执行权威,申请人债权难以及时实现。

令人欣喜的是,2015年5月5日起施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十条  金钱债权执行中,符合下列情形之一,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持:

(一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;

(二)执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;

(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

需要注意:对被执行人有抚养义务的人,包括被执行人的配偶、成年子女、父母等依据法律规定对被执行人负有抚养、赡养、扶养等义务的民事主体。对此,申请人可以提出证据,证明相关民事主体对被执行人负有抚养、赡养、扶养等义务,以及该民事主体有其他能够维持生活必需的居住房屋,也可以申请法院对上述人员关系及涉及财产情况进行调查。

对于第二项,时间限定为执行依据生效后,目的为逃避债务,如置换居住更加便利的房屋或学区房则不能适用。

对于第三项,当地廉租住房保障面积标准指的是待强制执行的被执行人房产所在地政府公布的标准。以石家庄为例,石家庄市政府发布的《石家庄市廉租住房保障和管理办法(试行)》第十条规定,本市廉租住房保障的面积标准为人均15平方米,每户最低30平方米,最高50平方米。

租金水平参照当地房屋租赁市场平均租金标准,以石家庄为例,根据检索到的数据,2013年05月,石家庄市物价局经市政府同意公布的2011年度住宅房屋市场平均租金标准,按区域级别市场平均租金标准为每平方米每月8元-20元。若按高限计算,50平米X20元/每月每平米X8年X12月=96000元,若按低限算,30平米X8元/每月每平米X5年X12月=14400元。另需注意的是,租金是从房屋变价款中扣除,而不是预先支付。

了解了前述规定,申请人就知道该如何去做了,第一步一定要向执行法院提交书面申请,请求对被执行人名下唯一住房申请评估、拍卖,讲明事实和理由,明确表明申请人同意按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。需要法院调查核实的,亦应提交书面调查取证申请书。


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